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福州房地产业内人士解析楼市走向

np.3dfc.com 南平房产网 2014-03-14 15:52:42 来源:地产中国网 阅读:929次

    每年“两会”,都会有不同的关注点,而房地产作为一个热门的话题,几乎每年都会引起各界人士的探讨。特别是政府工作报告当中关于房地产方面的表述,都会成为当年地产走势的风向标。不过,今年两会上,政府工作涉及房地产领域的内容并不多,甚至是十年来,在政府工作报告中首次没有强调“加强房地产调控”,而是改成了“针对不同城市情况分类调控”。针对此次“两会”释放的2014房地产风向,业内各方专家也都纷纷发表看法,那么在新一轮房地产政策下,房地产市场又将如何发展,如何调控?

    话题1

    双向调控

    3月3日,全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问,透露出“双向调控”四个字的楼市政策信号,有业内分析双向调控将是一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出,而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。此后,在3月5日的全国两会政府工作报告中,明确提出“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

    刘福泉:调控应该有清晰的理论、思维、方法。同时,对不同的城市进行不一样的楼市调控还必须解决几个问题,要弄清楚泡沫、房价、空置等等准确的概念,在这些概念还处于模糊不清、形容词状态的时候,很难说得清楚各自城市的楼市状态,很难设定具体指标。

    罗新:双向调控更合理,避免一刀切,使得整体市场保持平衡。此前的调控手段几乎都是全面性,每个城市都是一样的政策,这就导致市场出现冷热不均的局面,特别是现在楼市出现明显的分化现象,为了避免误伤,通过分城市分区域调控,从而达到长效有序的发展。而当前市场上,主力消费者还是刚需,增加中小套商品房,保证供应量扩大,从而缓解供求紧张的问题。

    林翔:当前房地产行业牵涉的企业较多,同时与金融体系相关联,因此今年政府工作注重金融体系改革,对房地产调控更市场化。从去年底房地产市场虽然没有明确的调控信号,而在土地市场,仍然不断有“地王”出现,这也说明为开发商增强市场信心,需要逐渐放开行政手段。

    话题2

    房地产税

    在政府工作报告中明确指出“做好房地产税立法相关工作”,3月7日,财政部部长楼继伟表示,将加紧房地产税立法工作。目前,住建部、财政部、国家税务总局等部门,正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。而在3月9日,全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂在两会新闻中心举行的记者会上表示,房地产税法草案和环境保护税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中。“房地产税法草案由全国人大常委会的有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草,条件成熟时会依法提请审议。”

刘福泉:减税应该是民生、今后中国发展的红利,征收房产税应该混合运算减轻税负,而不是纳税绝对额再行增加。从上海、重庆两地的试点来看,效果仍有待评估。

    罗新:征收房地产税需要人大审议通过,审议的流程也要花费时间,所以从制定到立法,从试点到扩容少说也要三五年的时间。而就国内现实情况来看,短期内不会采取普遍征收的模式。房地产税的制定和立法是出于多方面的考虑,不能简单地说是针对房价和调控。

    话题3

    保障房建设

    在报告中还提到:完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

    刘福泉:强调保障房是本次政府工作报告的亮点之一,而保障房工作已经开展几年了,但是目前我国保障房体系还存在问题,保障房的经济模式,保障房用什么产权形式、谁应该得到保障、保障房的建设水准、资金来源、区域差别,这些都不明晰。当然最直接的阻碍是资金来源,保障房资金怎么来,开发商有没有利润,这些也是影响开发商参与保障房建设的关键。

    罗新:保障房建设的愿景是美好的,但实际的实施并不容易,如何实施、如何落到实处才是解决问题的关键所在。在开发商不愿主动参与的情况下,仅靠政府单方面推动保障性住房建设,民生类住房的数量和品质都很难得到保证。

    随着政府加大保障房建设的支持力度,特别是财政资金带动下,其他资金加入,保障房建设体系完善,甚至在保障房建设领域也要运用市场化思维和手段,才能在扩大内需、促进房地产市场健康发展、改善城镇低收入家庭住房条件等方面发挥积极的作用。

    林翔:过去由于保障房的利润空间较小,通常由国有房企负责建设,一般开发商对保障房建设的积极性并不高。在新政府提出“住房问题既是民生问题也是发展问题。”可以看出政府加大了保障房建设力度,以及未来住房供应方向,同时提供长期的资金投入,保障了企业参与保障房建设的资金体系,因此开发商对保障房的态度会发生变化并介入参与建设。

    话题4

    城镇化

    李克强指出,城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托,坚持城镇化发展道路。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。另外,要加大对中西部地区新型城镇化的支持。提高产业发展和集聚人口能力,促进农业转移人口就近从业。

    刘福泉:无论说城市化也好还是说城镇化也好,它们都必须借助房地产来表达。因此,要读懂新型城镇化的含义,开发商进入城镇化建设就要有新的认识、新的理念、新的思维。而在城镇化发展过程中,开发商是否都有机会获得开发发展?这和政府推地模式有关,大片土地出让,需要有实力的开发商,如果小片出售,对于中小开发商来说就有机会。

    林翔:城镇化不同于之前的城市化,不再是聚集到一线大城市,而是鼓励人口向中小城镇转移,在中小城镇创造更多的就业机会,增强中小城镇“留下人”,甚至把周边有需求的都集中起来,形成一个小城市,从而对大型城市减少各种规模压力,所以走城镇化发展方向是正确的。而在城镇化发展过程中,开发商扮演一个重要角色,开发商在资本合适的情况下,没有高额借贷,在城镇化过程中都会迎来契机,并且根据需求,将产业发展和房地产相结合,创造新型开发模式。


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