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楼市分化严重调控不再一刀切 分类调控路径浮现

np.3dfc.com 南平房产网 2014-03-14 16:09:00 来源:证券时报 阅读:607次



    2014年“两会”上,一份关于“建议将房地产纳入市场轨道,限购令应尽快退出”的提案,引起很多地产界人士的共鸣。在他们眼里,中国的房地产出问题并不在价格,而在量上,如一些三、四线城市出现很大的饱和现象,空置率比较高,才造成一定的风险。
  
  楼市分化较为严重
  
  “分类调控的政策是对的,增强了楼市调控的针对性。”全国政协委员、招商局集团董事长傅育宁对证券时报记者表示,目前,国内有些城市的住房还存在严重的供不应求,而有些城市供应已经相当多了,像有些三、四线城市,房价、交易量已经出现了下滑。这种背景之下,不能再用统一的政策去调控。
  
  在此之前,以温州、鄂尔多斯[-3.61%资金研报]为代表的楼市,房价走势明显背离整体水平。不过,2014年2月杭州、常州楼市出现的打折现象,给国内楼市敲响警钟。
  
  “这次之所以有更多人的担忧,是因为发生在过去一向被看好的杭州。”全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康分析指出,2014年的楼市,大家已经注意到了一些新的动向,但市场分化的苗头还要进一步观察。从全局来说,即使杭州楼市有回调,也不代表市场整体价格将回调。还是要分化,区别对待。
  
  2014年以来,各地房价涨幅出现分化。如2014年2月份,北京、厦门和广州等热点城市,房价同比涨幅较大,但温州、绍兴、台州等城市的房价同比已经出现下滑。
  
  房价下跌,与当地楼市高库存不无关系。统计显示,目前国内相当一部分城市的楼市陷入了高库存危机。2014年1月实行限购政策的主要城市,除了呼和浩特商品房库存高达171个月外,大多数限购城市商品房库存在32个月以内。
  
  全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示,现在房地产市场分化非常严重。目前国内大概有十多个城市的房价和收入比在10以上,这些地方的房地产风险比较大。如果不注意调控,就会出现像海南、温州的局部房地产风险。

    分类调控路径浮现
  
  2014年政府工作报告中不提“房地产调控”,也没有讲“遏制房价过快上涨势头”,但并不代表政府不再调控房地产市场,更不等于政府允许“房价过快上涨”。细读政府工作报告,在“完善住房保障机制”的小标题下,还有“针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”的明确表述。
  
  针对分类调控,全国政协委员、住建部副部长齐骥的解读是,2014年国内部分城市仍然面临较大的房价上涨压力,针对这类城市,一方面,千方百计地增加普通商品住房供应,特别是中小户型商品住房供应;另一方面,为了缓解供求矛盾,仍然采取相关的调控措施,包括差别化的信贷和税收政策。“我们了解到,有些城市表示今年将继续执行商品住房限购、限贷,以保持城市住房供求关系能够得到缓解。”
  
  据介绍,目前住建部已经跟国土资源部有关部门商定,对于房价上涨压力较大的城市,2014年要继续增加住宅用地的供应,加快普通商品住房的建设和开发的节奏,努力增加供应;在做好调控的同时,将努力增加共有产权住房的供应,住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。
  
  不过,全国政协委员、星河湾董事长黄文仔认为,控制房价不需要限购,只要用金融调控就可以。只需要严控银行资金流向开发商。开发商最注重现金流,没有现金流,肯定很便宜就把房子卖出去了。而中国的房地产出问题并不在价格,而在量上,如一些三、四线城市出现很大的饱和现象,空置率比较高,才造成一定的风险。在这次两会上,关于“建议将房地产纳入市场轨道,限购令应尽快退出”的提案,也引发了不少地产界人士的共鸣。
  
  在这些地产大佬呼喊限购令松绑的背后,是温州、徐州和芜湖等地已经做出了松绑的表率。以温州为例,曾经名噪一时的温州楼市,在经过连续22个月下降后,该市于2013年8月对楼市限购令进行松绑,允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房,而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房,这一政策的转向也让温州成为中国首个放宽楼市限购令的城市。
  
  但是,对于这些高库存去化问题,齐骥则用调整供需来回答。他指出,会在2014年控制住宅用地的规模,调整新建商品住房的上市结构,通过必要的经济手段,来支持当地居民合理的住房需求,消化库存,通过分类指导,实现楼市持续健康发展。
  
  按照齐骥给出的高库存是指库存量高于月销售量12~15倍,只有合肥、北京、南昌、上海、深圳、苏州和南京等城市的商品房库存在相对安全区域内。考虑温州、徐州、芜湖等部分库存高位城市,已经出台放松限购政策和鼓励购房的相关政策措施,市场预测年内限购城市存在一定微调并非完全没有可能。 


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